Si tratta del c.d. decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, per il quale Soggetto legittimato ad agire è l'amministratore di condominio. Si tratta di uno di quei casi, contemplati dall'art. 1131, primo comma, c.c., in cui l'amministratore potrà agire in giudizio senza il preventivo assenso dell'assemblea.
Prima di iniziare un'azione giudiziale sarà opportuno farla precedere dalla messa in mora ex. art. 1219 c.c. La legge non richiede espressamente che l'ingiunzione di pagamento ex art. 63 disp. att. c.c. sia preceduta da un'intimazione stragiudiziale di pagamento. Tuttavia ciò potrà essere oggetto di valutazione ai fini della condanna alle spese del giudizio nei casi di opposizione
Nel caso in cui l'amministrazione condominiale, si trova ad affrontare i ritardi dei versamenti per i contributi richiesti per le quote di spesa (ordinarie / straordinarie), in precedenza approvate in assemblea (es. riparto bilancio preventivo /consuntivo), l'amministratore, dopo avere invitato il condomino moroso, con alcuni solleciti bonari, è legittimato a fare ricorso per il recupero degli oneri condominiali con un decreto ingiuntivo. Decreto, previsto dal 1° comma dall'art.63 Disp. Att. codice.civile.. (Sentenza di Cassazione civile sezione II, 09/12/2005, n. 27292).
In ogni caso, per promuovere il ricorso al d.i. non occorre una delibera dell'assemblea, ma è buona cosa che l'amministratore, prima di dare mandato allo studio legale, porti l'argomento alla conoscenza dei proprietari dello stabile. In modo che gli stessi condomini, con le giuste maggioranze (art. c.c. 1136), possono stabilire legalmente anche eventuali procedure da prendere,(se non previsto dal reg. condominiale), sia nei tempi
per emettere il decreto che nelle penalità vs il condomino moroso, ecc...Contro chi dovrà essere rivolta la domanda di pagamento? La risposta, per quanto possa sembrare scontata, necessita di alcune specificazioni. Per quanto è naturale volgere il pensiero al condomino moroso, è giusto approfondire il concetto di condomino al fine di poter individuare concretamente chi è il condomino. Certamente non potrà essere considerato condomino l'inquilino. Questo soggetto, infatti, per quanto sia obbligato dalla legge, in assenza di patto contrario, a pagare determinate spese condominiali (si veda art. 5 l. n. 392/1978) non potrà essere legittimato passivo nel procedimento monitorio. L'unico e solo legittimato passivo è il proprietario dell'appartamento che risulterà in ritardo con i pagamenti. Non si potrà agire nemmeno contro chi appare il condomino (c.d. condomino apparente) . Al riguardo Le Sezioni Unite, intervenute per dirimere il contrasto, hanno affermato che "in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale". Ciò perché alla luce della pubblicità dei trasferimenti immobiliari sarà sempre possibile, anzi doveroso, prima di inoltrare un ricorso rintracciare nei pubblici registri il proprietario dell' appartamento. Stesso discorso in caso di vendita dell'appartamento. L'art. 63, secondo comma, disp. att., c.c. prevede che "Chi subentra nei diritti di un condominio e obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente". Ferma restando al solidarietà e le possibili azioni di regresso tra i soggetti della compravendita, bisogna comprendere chi è il condomino contro cui è possibile agire in giudizio. I debiti relativi all'immobile si trasferiscono in capo al titolare del diritto reale sul bene de quo. In poche parole, chi acquista compra anche i debiti.
