Sempre più numerosi sorgono, non solo nelle vicinanze delle grandi città , complessi immobiliari formati a volte anche da più di 10 palazzi, autonomi come struttura e che in comune hanno soltanto la recinzione esterna, il giardino, un ingresso pedonale e uno per le auto, viali di accesso e spazi di manovra, campo giochi, impianti sportivi (tennis o piscina), oltre ai servizi di portierato, manutenzione e pulizie. Questi sono i tipici esempi di supercondomini.In pratica il supercondominio è formato da più edifici, strutturalmente autonomi e ciascuno singolarmente costituito in condominio, ma che utilizzano opere comuni, anche se strutturalmente distaccate.
Al contrario, se di due immobili uno costituisce l'edificio residenziale e l'altro è destinato solo ad autorimessa, non si ricade nella fattispecie del supercondominio perché non vi sono parti comuni. La riforma del condominio ufficializza il supercondominio e chiarisce, finalmente, la normativa da applicare.
Già la giurisprudenza per disciplinarne le regole faceva riferimento alle norme del condominio piuttosto che a quelle della comunione. Con la nuova legge è stabilito in chiaro che ai supercondomini va applicata la normativa relativa al condominio.
Apparentemente l'art. 1117-bis non fa altro che confermare l'orientamento giurisprudenziale. Ma il chiarimento legislativo non potrà non avere conseguenze per quanto concerne, ad esempio, il rapporto tra parti comuni ed esclusive e per quanto concerne l'indennizzo per le sopraelevazioni. Non si potrà più prendere in considerazione, soltanto, il suolo in cui sorge l'edificio, ma dovranno essere introdotti nuovi parametri perché l'incremento della cubatura in un singolo appartamento porterà necessariamente all'acquisizione di una maggiore quota su tutte le parti comuni e non soltanto sul suolo in cui sorge l'edificio.
All'assemblea del supercondominio, composto al massimo di sessanta partecipanti (art. 67 Disposizioni di attuazione c.c.) hanno diritto di partecipare tutti i proprietari dei vari edifici: non è valida un' eventuale clausola del regolamento che attribuisca questo diritto ai solo amministratori dei vari stabili (Cassazione, sentenza n° 15476 del 6/12/2001). Se i partecipanti sono più di sessanta ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante per la gestione ordinaria.
Il calcolo della maggioranza necessaria alla costituzione dell'assemblea e all'adozione delle delibere viene fatto assegnando ad ogni edificio un certo numero di millesimi, proporzionato al valore che esso ha nell'ambito dell'intero complesso. All'interno di ciascuno stabile si prendono in considerazione i proprietari e i millesimi di cui sono titolari.
Naturalmente alle spese proprie di ciascun condominio concorrono i soli proprietari che ne fanno parte, mentre a quelle riguardanti l'intero complesso devono contribuire tutti. Esempio: se la portineria del supercondominio è ubicata in uno degli immobili, quando si tratterà di rifarne il tetto, dovranno concorrere alla spesa, sia pure per una quota inferiore, anche i condomini degli altri edifici, essendo il servizio di portierato svolto anche nel loro interesse; se poi da un impianto del supercondominio deriva un danno all'unità immobiliare di un proprietario, la spesa è a carico dei condomini di tutti gli edifici. Da ciò l'esigenza di predisporre due tabelle millesimali: una riferita al valore di ciascuno edificio in rapporto all'intero complesso e una propria di ciascuno edificio. (fonte: Le nuove regole del condominio C. Parodi – P. Tria)
